– välitystoiminnan näkökulma
Jos vuoden 2025 asuntomarkkina pitäisi tiivistää yhteen lauseeseen, se olisi: tänä vuonna kiinteistönvälitys oli ennen kaikkea ostajien rauhoittelua ja pelkojen taklaamista.
Kolme vuotta jatkunut epävarmuus on jättänyt jälkensä.
📉 Markkina 2025 – paluu todellisuuteen
Ennen kriisejä (korona, sota, tullit jne.) Suomessa myytiin n. 5 000–6 000 asuntoa kuukaudessa.
Tänä vuonna kauppamäärä on ollut n. 4 800/kk, eli normaalin alapäässä – mutta kuitenkin nousussa.
- Myyntiajat ovat pitkiä: 4–6 kuukautta on normaali.
• Poiketen edellisestä, yli 500 000 € perheasunnot pääkaupunkiseudulla liikkuivat yllättävän nopeasti.
• Kohteiden määrä markkinassa on yli 60 000 ilmoitusta (normaalisti alle 40 000).
→ ostajalla on valinnanvaraa
→ ylihintaiset asunnot ”homehtuvat” portaaleihin - Lainan saanti on kireämpää
→ vaikka ostaja haluaisi maksaa pyyntihinnan, pankki ei anna lainaa. Varsinkin haja-asutusalueella pankit arvottavat asunnot alakanttiin. - Välittäjän maine on parantunut – kun markkina on epävakaa, huomattiin taas ammattilaisen arvo.
- Hinnat ovat tulleet alas.
→ Vaikka hinnat ovat laskeneet, meillä WHAT?-välittäjillä on edelleen saatu poikkeuksetta yhtiön paras neliöhinta asunnosta. Alamäki on siis taittumassa.
Esimerkkejä hinnoista:
• Kallion yksiöt: muutama vuosi sitten liikkuivat nopeasti ja alle 130 000 € pyyntihintoja oli viimeksi 2009. Nyt ilmoituksia alle 130 000 € on paljon.
• Haagassa yksiöt maksoivat 200 000 € muutama vuosi sitten – nyt niitä saa alle 100 000 €.
Asuntokaupan vuosi
📈 KVKL:n marraskuun 2025 katsaus kertoo, että:
“Nyt on jo selvää, että asuntojen hinnat kehittyivät negatiivisesti vuonna 2025. Kiinnostavaa asuntomarkkinatilanteessa on kuitenkin asuntokauppamäärien nousu koko maassa kuluvana vuonna ja erityisesti pääkaupunkiseudun sekä kehyskuntien asuntokauppamäärien vahva kasvu.”
📈 KVKL:n lokakuun 2025 katsaus kertoo, että:
“Asuntokauppoja on tehty yli 12 % enemmän kuin viime vuonna.”
(Lähde: KVKL / kiinteistonvalitysala.fi)
Miksi välittäjistä on ollut pulaa?
Siksi, että alalta on poistunut poikkeuksellisen paljon väkeä.
Ylen (1.12.2023) mukaan:
“Kiinteistönvälittäjien määrä on vähentynyt reilun vuoden aikana jopa 15–20 %.”
Asuntokauppojen määrä on laskenut voimakkaasti koronavuosien buumista.
Marja Roiha 1.12.2023 8:54
Helsingin Sanomat (9.5.2023) arvioi:
| “Alalta poistuu 10–15 % kiinteistönvälittäjistä.” |
Tämä tarkoittaa, että reilusta 3 500–4 000 välittäjästä jopa 350–800 on lähtenyt pois.
Syynä ei ole pelkästään markkina – vaan väärät odotukset.
Kun pandemia-aikana ”kaikki meni kaupaksi”, syntyi harhakuva, että välitystyö on helppoa.
KVKL:n toimitusjohtajan Tuomas Viljamaan mukaan viime syksynä alalta on lähtenyt jo noin 200–300 välittäjää. Hän arvioi, että kevään aikana alalta on poistunut tai poistumassa saman verran tai hieman enemmän välittäjiä.
Lisäksi kesällä 2025 uutisoitiin Taloussanomissa suuren kiinteistönvälitysyrityksen konkurssista – ja se oli vain yksi monista esimerkeistä.
Jos luvut lasketaan yhteen, Suomessa on tänään käytännössä noin 3 200–3 500 aktiivista välittäjää.
Mutta 2025 todisti taas:
paras välittäjä ei ole se, joka lupaa kuun taivaalta, vaan se, joka perustelee hinnan oikein ja puhuu rehellisesti.
Työttömyys
Suomessa asuntomarkkinat ovat historian saatossa olleet hyvin pitkälti yhteneväiset työllisyyteen:
🔼 työllisyys → 🔼 hinnat
🔽 työttömyys → 🔽 hinnat
”Työttömyyden luvut ovat nyt synkimpiä vuosikausiin – mikä ajoi Suomen tähän tilanteeseen?”
(Yle 23.9.2025)
Tämä tulee pitämään hintakehityksen aisoissa vielä jonkin aikaa. Arvauksemme on noin 3–4 vuotta.
Silti jotakin positiivista tapahtui
Tämä vuosi osoitti sen, että kiinteistönvälittäjiä todella tarvitaan. Ostajat tarvitsevat tietoa, myyjät realistisen arvion ja ennen kaikkea välittäjän, joka uskaltaa sanoa mitä markkina oikeasti on – ei sitä, mitä toivotaan.
Samalla uuteen ”normaaliin” on totuttu.
Ja aika ei olisi voinut olla kiinnostavampi.
Nykyään myyntiajat ovat noin 4–6 kk. Kun sen hyväksyy ja hinnoittelee realistisesti, kauppa kyllä syntyy. Ne kohteet, joissa ollaan realistisia, myyvät edelleen hyvin. Patoutunut tarve alkaa purkautua.
On sisäistetty, että väliraha pysyy kutakuinkin samana asuntoa vaihtaessa, oli markkinatilanne mikä tahansa. Jos vaihdat asuntoa kalliimpaan, saat siitä myös ”alennuksen”.
Lisäksi on hyvä muistaa, että Suomessa osataan rakentaa taloja, jotka kestävät aikaa ja säätä, mutta julkisuuteen päätyvät vain ne yksittäiset tapaukset, joissa jokin menee pieleen. Samalla kymmeniä tuhansia onnistuneita kauppoja tehdään joka vuosi ilman otsikoita.
Neuvot sinulle, jos harkitset myyntiä
1️⃣ Älä ylihinnoittele
Jos pyydät yli markkinahinnan, myyntiaika venyy – ja lopulta kauppahinta laskee.
2️⃣ Jos vaihdat asuntoa, väliraha ei oikeastaan muutu
Kallis/isompi asunto on nyt halvempi.
3️⃣ Varaudu pitkään myyntiin
Ostajia on vähemmän liikkeellä, ja kohteita on tarjolla jopa 60 000 (normaalisti < 40 000).
4️⃣ Jos välittäjä lupaa nopeaa myyntiä – kysy perustelut
Markkina ei ole nopea. Jos joku sanoo muuta, lupaus on yhtä todennäköinen kuin menninkäiset.
5️⃣ Jos et ole tyytyväinen nykyiseen markkinahintaan
Älä myy ollenkaan ja varaudu pitämään asuntoa vielä ainakin muutaman vuoden.