Asuntokaupassa on viime aikoina nähty ristivetoa. Kauppaa tehdään määrällisesti suunnilleen normaalin markkinatilanteen verran, mutta hinnat eivät ole nousussa. Ostajat syyttävät pankkeja, myyjät turhautuvat, pankit puolustavat varovaisuuttaan ja välittäjät jäävät väliinputoajiksi.
Ilta-Sanomien Taloussanomien artikkelissa (5.1.2026) todetaan, että ”ostajat kertovat menettäneensä kohteita pankkien hitauden ja tiukkojen rahoitusehtojen vuoksi”, ja samalla finanssialan edustajan mukaan Suomessa on yhä enemmän kohteita, jotka eivät ole pankkien näkökulmasta luototuskelpoisia.
Kokonaisuudesta jää helposti fiilis, että kaikki syyttävät vuorotellen kaikkia muita. Ehkä olisi kuitenkin rehellisempää todeta, että koko ketjussa – pankeissa, välityksessä, kuntotarkastuksissa ja taloyhtiöissä – olisi parannettavaa tekemisen laadussa.
asuntoKauppaa olisi, mutta rahoitus kaataa sen
Käytännön työssä tulee yhä useammin vastaan tilanne, jossa ostaja haluaisi ostaa ja on valmis maksamaan tietyn hinnan, mutta pankki antaa kohteelle heikon luottokelpoisuuden. Kauppa kariutuu, vaikka maksukykyinen ostaja ja myyjä olisivat valmiita tekemään kaupan.
Tämä herättää perustellun kysymyksen:
mikä on asunnon “oikea” hinta?
Onko se hinta, jonka kiinnostunut ostaja on valmis maksamaan markkinatilanteessa – vai se arvo, jonka pankin sisäinen luokitus antaa kohteelle?
Tässä kohtaa markkinatalouden perusajatus kysynnästä ja tarjonnasta alkaa vääristyä. Kauppaa syntyisi, mutta ulkopuolinen rahoituspäätös estää sen. On ilman muuta tärkeää, että ostajan maksukyky arvioidaan huolellisesti ja stressitestit tehdään Finanssivalvonnan ohjeiden mukaisesti – sillä estetään ylivelkaantumista ja todellisia tragedioita.
Sen sijaan herää kysymys, pitäisikö pankilla olla näin vahva rooli siinä, mistä ostaja saa asunnon ostaa, jos maksukyky itsessään on kunnossa.
Moni kokee myös, että heti kasvukeskusten ulkopuolelle mentäessä kohteiden luottoluokitus tuntuu putoavan merkittävästi – riippumatta todellisesta kunnosta tai kysynnästä paikallisilla markkinoilla.
Kritiikkiä myös välitykselle ja kuntotarkastuksille
Ilta-Sanomien jutussa tuodaan esiin myös toinen näkökulma. Eräs haastateltu ostaja kertoo järkyttyneensä huonokuntoisten ja epämääräisesti korjattujen talojen määrästä. Hänen mukaansa osa välittäjistä kaunistelee puutteita, ja markkinoilla liikkuu raportteja, ”jotka eivät täytä edes kuntotarkastuksen kriteerejä”. Ongelmat saatetaan peittää näyttävillä sisustuskuvilla ja kauniilla myyntiteksteillä.
Tämä kritiikki ei ole täysin tuulesta temmattua. Kuntotarkastusraporttien taso on kirjava, sillä raportin voi käytännössä kirjoittaa hyvin monentasoinen tekijä. Se heikentää luottamusta koko järjestelmään – myös pankkien suuntaan.
Samalla on kuitenkin todettava, että ammattimaisessa välitystyössä raportit toimitetaan kohteesta kiinnostuneille, jos ne ovat saatavilla, ja sekä hyvät että huonot puolet käydään läpi avoimesti. Välittäjän tehtävä on myydä asunto, kyllä – mutta myynti ei tarkoita harhaanjohtamista. Päinvastoin: avoimuus suojaa kaikkia osapuolia, myös myyjää.
On silti hieman ironista, että välittäjää syytetään siitä, että hän “myy asuntoa”. Se on hänen työnsä. Ongelma ei ole myyminen, vaan huono tai puutteellinen tieto.
Kaikki voisivat katsoa peiliin
Pankkien varovaisuus ei ole lähtökohtaisesti väärin. Stressitestit ja maksukyvyn arviointi ovat välttämättömiä, ja Finanssivalvonnan ohjeet ovat olemassa syystä. Mutta kun rahoituspäätökset alkavat ohjata markkinoita enemmän kuin ostajien ja myyjien todellinen halu käydä kauppaa, syntyy kitkaa.
Välittäjien tehtävä on määrittää markkinahinta realistisesti ja tuoda esiin kaikki olennainen tieto – ei kaunistella eikä piilotella.
Kuntotarkastajien vastuu on tuottaa selkeitä, perusteltuja ja vertailukelpoisia raportteja.
Taloyhtiöiden vastuulla on huolehtia dokumentaatiosta ja pitkäjänteisestä kunnossapidosta.
Ja pankkien vastuulla on arvioida maksukyky – mutta ehkä hieman nöyremmin suhteessa paikallisiin markkinoihin ja todelliseen kysyntään.
Asuntokauppa ei sakkaa yhden toimijan takia. Se sakkaa silloin, kun luottamus ketjussa heikkenee. Ja sen palauttaminen vaatii jokaiselta osapuolelta parempaa laatua, avoimuutta ja ymmärrystä siitä, että vastapuoli ei ole vihollinen vaan osa samaa kokonaisuutta.
Kirjoittaja: Juho Luukkanen, WHAT?