Uutiset kertovat: hinnat laskivat 2,3 %. Sitten 4,6 %. Sitten 1,4 %. jne. Kuulostaa pieneltä. Melkein merkityksettömältä. Mutta pysähdytään hetkeksi. Jos hinnat laskevat 2 % kvartaalissa, puhutaan noin 8 % vuodessa. Kolmessa vuodessa liikutaan jo 20–30 % tasolla. Se ei ole enää pieni notkahdus. Se on eri markkina.
Jos asuntosi arvo oli 300 000 € vuonna 2021, tänään se on todennäköisesti 210 000–240 000 €.
Se ei ole mielipide. Se on kertautuvaa matematiikkaa.
Odotukset vs. todellisuus
Ymmärrän täysin, miksi puhutaan piristymisestä. Markkina tarvitsee luottamusta. Ihmiset tarvitsevat toivoa. Ja kyllä – piristymistä tulee tapahtumaan.
Mutta markkina ei korjaannu sillä, että suljemme silmät numeroilta.
Suurin ongelma tällä hetkellä ei ole korkotaso. Ei ostajien puute. Ei pankit.
Suurin ongelma on odotusten ja todellisuuden välinen kuilu.
Moni elää edelleen vuoden 2021 hinnoissa.
Mutta markkina ei.
Välittäjän vastuu – josta puhutaan liian vähän
Tämä on se kohta, jossa sanon ääneen sen, minkä moni tietää.
Välittäjän ei pitäisi ottaa kohdetta myyntiin ylihintaisena. Hyvä välitystapa sanoo tämän suoraan.
Silti liian usein toimeksianto voitetaan lupaamalla korkein mahdollinen hinta. Asiakas kuulee kauniin arvion – ei sitä hintaa, jolla asunto oikeasti menee kaupaksi.
Viime vuonna annoin useita myyntiarvioita 250 000–350 000 € hintaluokan asunnoista.
Sanoin rehellisen, markkinaan perustuvan maksimihinnan.
Toimeksiannot menivät muille.
Yksi kohde tuli myyntiin 50 000 € yli sen, mitä pidin ylärajana. Toinen 54 000 € yli. Kolmas 93 000 € yli. Nyt puhutaan 250 000–350 000 € asunnoista. Ylihinta 20–30 %.
Kaikki nämä kohteet ovat olleet pitkään myynnissä. Hintoja on laskettu. Näyttöjä pidetty. Ilmoituksia päivitetty.
Todennäköinen lopputulos?
Kauppahinta asettuu reilusti jopa sen alle, josta olisi pitänyt aloittaa. Nyt myös menetetty aikaa ja neuvotteluasemaa. Ja sitten ihmetellään, miksi ostaja edelleen tinkii 10-15 %.
Ylitarjonta ei ole sattumaa
Jos markkinoilta poistettaisiin kohteet, joissa myyjä ei ole valmis myymään markkinahintaan, tarjonta pienenisi dramaattisesti.
Kun markkina täyttyy ylihintaisista kohteista, syntyy illuusio hintatasosta, joka ei ole todellinen.
Se satuttaa kaikkia.
Myytyjen kohteiden vertailu
Otetaan hetki pois tunnepuolelta ja katsotaan faktoja. Samasta taloyhtiöstä, samasta osoitteesta, samasta kerroksesta. Sama neliömäärä, paperilla sama kunto. Ainoa olennainen ero? Myyntiaika.
| Haahkatie – Lauttasaari | |
|---|---|
| Pinta-ala | 54 m² |
| Huoneet | 2h |
| Kerros | 3/4 krs |
| Rakennusvuosi | 1939 |
| Kunto | Hyvä |
| 6/2020 | 359 000 € |
| 1/2026 | 270 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~25 % |
| Vesperitie – Haaga | |
|---|---|
| Pinta-ala | 50 m² |
| Huoneet | 2h |
| Kerros | 1/3 krs |
| Rakennusvuosi | 1967 |
| Kunto | Hyvä |
| 2/2021 | 359 000 € |
| 3/2025 | 178 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~34 % |
| Kaskenkaatajantie – Tapiola | |
|---|---|
| Pinta-ala | 41 m² |
| Huoneet | 1h |
| Kerros | 2/4 krs |
| Rakennusvuosi | 1958 |
| Kunto | Tyydyttävä |
| 6/2021 | 248 000 € |
| 7/2024 | 181 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~24 % |
| Vallikuja – Leppävaara | |
|---|---|
| Pinta-ala | 58 m² |
| Huoneet | 2h |
| Kerros | 3/3 krs |
| Rakennusvuosi | 1988 |
| Kunto | Tyydyttävä |
| 12/2020 | 218 000 € |
| 2/2026 | 139 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~36 % |
| Unikkotie – Tikkurila | |
|---|---|
| Pinta-ala | 83 m² |
| Huoneet | 3h |
| Kerros | 4/4 krs |
| Rakennusvuosi | 1984 |
| Kunto | Hyvä |
| 1/2022 | 285 000 € |
| 10/2025 | 199 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~30 % |
| Kivikirveenkuja – Myyrmäki | |
|---|---|
| Pinta-ala | 69,5 m² |
| Huoneet | 3h |
| Kerros | 3/6 krs |
| Rakennusvuosi | 1981 |
| Kunto | Tyydyttävä |
| 12/2021 | 160 000 € |
| 1/2026 | 110 000 € |
| Hintamuutos | ↓ ~31 % |
Tiedän kyllä, kunto on välillä vähän kuin villi länsi. Yhden “hyvä” on toisen “päivitystä vaativa”, ja joskus “remontoitu” tarkoittaa vuotta 2008. Vaikka tähän jätetään tulkinnanvaraa, hinnat ovat muuttuneet.
Totuus ei aina tunnu hyvältä
Jos et halua myydä nykyisellä markkinahinnalla, se on täysin ok. Älä myy. Mutta jos päätät myydä, hyväksy markkinatilanne. Asunto ei ole arvokas siksi, että toivot sen olevan. Se on arvokas sen verran, mitä ostaja on valmis maksamaan tänään.
Kun hinta on kohdallaan, kauppa syntyy. Aina. Kun hinta ei ole kohdallaan, syntyy hiljaisuus.
Ja hiljaisuus on markkinan rehellisin palaute.
Tämä ei ole pessimismiä. Tämä on realismia.
Rehellisyys ei ole meillä mainoslause. Se on työtapa. Me osallistumme markkinatilanteen parantamiseen tarjoamalla edullisen välityspalkkion.
Kirjoittaja: Juho Luukkanen WHAT?
Tilastolähde: Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto hintaseurantapalvelu