Laki, vastuut ja mitä ostajan oikeasti pitää ymmärtää
Taloyhtiön remontit herättävät tunteita. Osa näkee ne pelkkänä kustannuksena, osa arvonnousuna, osa pakollisena pahana. Totuus löytyy – kuten usein – laista ja pitkästä pelistä. Aloitetaan siitä, mistä kaikki alkaa: asunto-osakeyhtiölaista.
Asunto-osakeyhtiölaki – taloyhtiöllä on kunnossapitovelvollisuus
Asunto-osakeyhtiölaki ei ole suositus. Se on velvoite. Lain 4 luvun mukaan yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken, ellei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiöllä on lakisääteinen velvollisuus pitää rakennus kunnossa.
Yhtiö vastaa kaikesta kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkaalle. Yhtiön vastuulle kuuluvat rakennuksen rakenteet ja eristeet sekä niin sanotut perusjärjestelmät: lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät sekä muut vastaavat tekniset järjestelmät. Lisäksi yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnasta, myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkaan hallinnassa.
Jos rakenteen tai yhtiön vastuulle kuuluvan osan vika vahingoittaa huoneiston sisäosia, yhtiö korjaa vahingon perustasoon. Vastuu koskee rakenteita ja järjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Työt on tehtävä hyvää rakennustapaa noudattaen, ja vahingonkorvauksesta säädetään erikseen lain 24 luvussa.
Osakkeenomistajan vastuulla ovat huoneiston sisäosat. Osakkaan tulee pitää huoneisto kunnossa ja huolehtia siitä, ettei hänen tekemänsä työ vahingoita yhtiön vastuulle kuuluvia osia. Osakas ei kuitenkaan vastaa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy normaalista asumisesta.
Yhtiökokous voi myös päättää, että osakkaalle kuuluva kunnossapitotyö tehdään yhtiön kustannuksella, jos se liittyy yhtiön omaan remonttiin tai on muuten taloudellisesti tarkoituksenmukaista eikä loukkaa yhdenvertaisuutta.
Ketä vastuu kiinnostaa? Kaikkia – erityisesti ostajaa.
Kun asuntoa ostetaan Helsingissä, Espoossa tai Vantaalla, yksi keskeisimmistä kysymyksistä kuuluu: kuka maksaa, jos jotain hajoaa?
Hyvä nyrkkisääntö on tämä: ne pinnat, jotka näet, ovat pääosin osakkaan vastuulla. Maalipinnat, lattiat, kaapistot ja sisäovet kuuluvat osakkaalle. Poikkeuksia toki on – esimerkiksi hanat, wc-istuin, kiinteät sähköasennukset sekä ikkunan ulkopinnat eivät ole osakkaan vastuulla samalla tavalla kuin vaikkapa parketti. Kaikki se, mikä on pinnan alla – rakenteet, eristeet ja talotekniikka – kuuluu pääsääntöisesti taloyhtiölle.
Monella taloyhtiöllä on selkeä vastuunjakotaulukko, jossa nämä asiat on eritelty tarkasti. Se kannattaa aina tarkistaa ennen ostopäätöstä. Epäselvyys ei ole strategia – selkeys on.
Tehdyt remontit – näkymättömiä sankareita
Jokainen tehty remontti on rahan arvoinen. Siitä pääsee nauttimaan, vaikka se ei aina näy päällepäin. Salaojaremontti ei ehkä näytä Instagramissa yhtä hyvältä kuin uusi rappukäytävä, mutta arvaa kumpi on mukavampi sateen jälkeen? On huomattavasti miellyttävämpää, että hulevedet kulkevat putkissa eivätkä lainehdi pihalla.
Putkiremontti ei näy ulospäin juuri lainkaan – mutta kun se on tehty, tiedät että vesivahingon riski pienenee merkittävästi. Julkisivuremontti tai rappukäytävän uusiminen on helpompi huomata. Niistä saa heti sen “wau, tämä näyttää hyvältä” -tunteen. Mutta usein ne kaikkein tärkeimmät remontit ovat juuri niitä, joita ei silmällä näe.
Hyvin hoidettu taloyhtiö on vähän kuin hyvä terveys: sitä ei ajattele silloin, kun kaikki toimii.
Tulevat remontit – suunnitelma ei ole vielä lasku
Myynti-ilmoituksissa mainitut tulevat remontit ovat usein suunnitelmia, eivät päätöksiä. Ne muistuttavat auton huoltokirjaa: “vaihda öljyt 50 000 kilometrin jälkeen”. Se ei tarkoita, että huomenna vaihdetaan moottori.
Asunto, kuten auto, on kulutustavaraa. Rakennus vanhenee ja tarvitsee huoltoa. Tulevat remontit ovat osa normaalia elinkaarta. Ne eivät ole pelkkä kulu, vaan investointi asumisen laatuun ja rakennuksen arvoon. Todellinen hyöty näkyy niissä remonteissa, jotka on jo tehty – ja tulevissa, jotka tehdään ajallaan.
Remonttien vaikutus asuntojen arvoon
Hyvin toteutettu ja oikea-aikainen remontti voi nostaa asuntojen arvoa. Se parantaa asumisviihtyvyyttä, vähentää riskejä ja lisää ostajien luottamusta. Markkina arvostaa ennakoivaa toimintaa.
Sen sijaan remonttien jatkuva lykkääminen kustannusten pelossa voi tulla kalliimmaksi. Kun useita isoja korjauksia kasaantuu samaan aikaan, kokonaisrasitus kasvaa. Tämä ei vaikuta pelkästään yksittäiseen taloyhtiöön vaan pahimmillaan koko alueen maineeseen.
Hyvä esimerkki tästä on Pähkinärinne, jossa on paljon 1970-luvun alussa rakennettuja taloja. Kun remontteja on pitkään siirretty, ostajien maksuhalukkuus on ollut varovaisempaa. Samankaltainen tilanne on nähtävissä Siltamäki -alueella, jossa suuria korjauksia on ehtinyt kasaantua. Toisaalta historia osoittaa, että maine on korjattavissa. Tapiola kävi läpi vastaavan vaiheen noin 15–20 vuotta sitten, ja määrätietoisilla peruskorjauksilla alueen arvostus nousi jälleen.
Rakennuskanta ei määritä lopullista arvoa. Päätökset määrittävät.
WHAT LKV:n näkemys
Isännöitsijäntodistuksessa mainitut remontit eivät ole pelkkää musteen kuluttamista tai pakollinen liite kaupanteon yhteydessä. Ne ovat tiivistelmä taloyhtiön historiasta – ja vihje sen tulevaisuudesta. Jokainen tehty ja suunniteltu korjaus kertoo siitä, miten rakennuksesta on pidetty huolta ja miten sen arvoa suojellaan.
Taloyhtiön remontit ovat iso osa kokonaisuutta, joka vaikuttaa suoraan asunnon markkina-arvoon. Hyvin hoidettu yhtiö ei ainoastaan näytä paremmalta paperilla, vaan se tuntuu turvallisemmalta ostajalle. Luottamus syntyy siitä, että rakennusta on hoidettu järjestelmällisesti eikä päätöksiä ole siirretty hamaan tulevaisuuteen.
Kun arvioimme asuntoa myyntiin Helsingissä, Espoossa tai Vantaalla, emme katso vain neliöitä ja pintamateriaaleja. Katsomme, mitä yhtiössä on tehty, mitä on suunnitteilla ja miten kunnossapitovastuut jakautuvat. Kyse ei ole synkistelystä tai pelottelusta, vaan kokonaisuuden ymmärtämisestä. Realistinen analyysi on ammattitaitoa – ja usein myös paras tapa suojata myyjän etua.
Kirjoittaja: Juho Luukkanen WHAT?